商品房的种类很多，主要分为普通住宅、公寓、别墅等。根据设计特点，又可分为板式建筑、塔式建筑、组合板式塔等。根据是否享受优惠政策，还可以分为商品房、经济适用房、两限房…
根据设计特点
普通住宅:各地标准不同。普通住宅需要满足三个条件，即住宅小区容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下，实际成交价格在同级别土地上房屋平均成交价格的1.44倍以下。
公寓式住宅:多为高层建筑，标准较高。每层都有多个独立套房，包括卧室、客厅、起居室、浴室、卫生间、厨房、阳台等。，还有一些是附属于酒店的。
联排别墅:又称排屋，“有天、有地、有独立院落、有专用车位或车库”。因此又被称为“四才”，是由几栋三层以下的低矮房屋并联而成。联排别墅在形式上接近于3~4层的低层住宅和别墅。排屋和低层住宅的区别在于，一个竖向层次只有一户，而低层住宅一个竖向层次有多户，同一单元同一楼层有2 ~ 3户；另外，每家每户都有私家花园，而只有低层住宅的一楼住户才能有私家花园。与别墅的区别在于:联排别墅不是独立的建筑，而是多个房子并联在一起。
花园洋房:一般是带花园草坪和车库的独栋平房或两三层的小楼。建筑密度很低，室内生活功能齐全，装修豪华多样，室外小区也有很高的标准，一般都是高收入人群购买。
独栋:从别墅市场细分出来的产品类型。它介于严格意义上的别墅和联排别墅之间。是独立式的房子，建筑面积在300平米以内，不超过400平米，不是很贵。与普通商品房相比，配套设施更齐全，更注重格局。
复式住宅:由香港建筑师创作设计的经济型住宅。它是一个更高楼层的附加夹层，从而形成一个两层建筑。概念上是首层，目的是提高房屋的利用率空。
复式公寓:有上下两层，卧室、客厅、起居室、卫生间、厨房等辅助用房，由仅供使用者使用的小楼梯连接。
错层住宅:多层阶梯式住宅是指不在一个平面上的住宅，即住宅中的门厅、卧室、卫生间、橱柜、阳台在几个高度不同的平面上，称为“压缩复式”。
Loft:原意是“屋顶下，存放东西的阁楼或高大的空建筑”。它最直观的特点就是5.5米左右甚至更高的高度，户型中除了卫生间和厨房，没有任何预设的布置。给人的感觉就是Loft只是一个大房子。在这个空摇摆空房中，购房者可以根据自己的喜好任意隔断出各种不同功能和风格的子空房。
小贴士:
对于购房者来说，需要搞清楚复式、跃层、错层的面积计算方法:
复式公寓为完整的两层建筑的，其建筑面积或使用面积应为两层建筑面积或使用面积之和；复式住宅的面积计算方法与复式公寓相同。
错层住宅的面积计算是指平户型住宅的面积计算。所谓的户型，是一个相对错层、双层的提法，即住宅的所有房间，如厅、卧室、卫生间、厨房都在同一层，是我们最常见的住宅。
双拼:两栋别墅在一起，就是隔壁。特点是独栋，三面采光，一个庭院，一个阁楼。
重叠式:由两组类似复式的结构组成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户。每套公寓底部都有一个露台或花园。
根据建筑形式
板楼:户型为南北通透或东西通透，户型一般狭长，每层户数较少，一般只有2户，总层数一般较少。
塔楼:一般指高层建筑，户型不能是南北通透或东西通透，户型一般为方形，塔楼每层6户以上。塔式平面的特点是，一般四个以上的家庭围绕或围绕一个单位通道形成一个建筑平面，平面的长、宽大致相同。
塔组合:顾名思义“板中有塔，塔中有板”。
根据楼层高度
低层:低层住宅是指高度小于或等于10米的建筑。一般都是1 ~ 3层的建筑，比如平房，别墅。
多层:多层住宅是指高度高于10m，低于或等于24m的建筑。多层住宅一般为4 ~ 8层。
小高层:一般8 ~ 12层或13层的建筑称为“小高层”。
高层:14层及以上的建筑。
根据项目进展情况
按照施工进度，房屋可分为高级房和现房。
空腹房:习惯上称在建房屋，未完工，不能交付使用。
现房:指竣工验收后可交付使用，并已取得产权证的房屋。
根据室内设计
复式住宅:指住宅占据上下两层。卧室、客厅、起居室、卫生间、厨房等辅助房间可以分层布置。上下两层之间的交通由私人楼梯连接，而不是公共楼梯。
优点是:①每户采光面大，通风好；②室内生活区和辅助区大；③布局紧凑，功能清晰，相互干扰少。
复式住宅:实际上是一层的公寓，并没有通常理解中的完整的两层空房。一般是指每户在较高楼层有一个1.2米的夹层，两层总层高远低于复式住宅。
(复式为3.3米，一般复式为5.6米)。它的下层用于日常生活，如做饭、就餐、洗澡等。，其上层用于休息、睡眠和储物。家里一层的客厅高2米，上面一层直接作为卧室的床面。人可以坐起来，但不能直立。
但以上概念往往被开发者混淆，没有极其严格的定义。
复式住宅:是复式住宅设计功能上的创新。其特点是一层高度在2.2m以内，通常设置在洗手间、厨房、餐厅、自习室、工人室、储藏室等非主要活动区域。一般这类住宅总层高在3.8-4.9米之间，客厅共用。
错层住宅:室内层高不一致，错层处用楼梯连接。优点是可以像跃层一样分为动态区和静态区，但因为不是完全分为两层，所以复式房之间有丰富的空感。错层住宅可以用不同的楼层来区分不同功能的房间，比如客厅比较高，卧室比较低。还有就是利用地形的高差，在斜坡上设计错层住宅，可以减少挖土的土方量。错层住宅不利于结构抗震，显得错落在空之间，容易让小户型显得局促，更适合层数少、面积大的高档住宅。
背桌式住宅:又称“阶梯式住宅”，外观类似台阶。其特点是房子的建筑面积自下而上逐渐减小，下层减小的建筑面积成为上层的大平台，可作为花园使用。目前国内建造的背台式住宅通常属于中高档住宅。
按建筑类型
单元住宅:是一梯数户服务的单元组合，一般为多层住宅。(3-8层)公寓住宅的基本特点:①每层以楼梯为中心(也称楼梯式住宅)，每层布置的住户较少，所以每户自成体系。②室内生活设施完善，既减少了居民之间的相互干扰，又适应了各种气候条件。③建筑面积小，造价经济合理。④保持一定的公共使用区域，如楼梯、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。
公寓式住宅:不同于独门独户的西式别墅住宅。也不同于一梯几户的公寓。
公寓房一般建在大城市，多为高层建筑(如20至30层或更高)，标准较高。每层都有若干单户(几十户到几十户)，每层都有贯穿式公共空房间。每个单户都有自己的套房，包括卧室、客厅、起居室、浴室、卫生间、厨房、阳台等。(比较人性化，每4-5层都有公共活动场所)。还有酒店附设的公寓房，由一些经常出入的中外客商及其家属中短期租用。
花园式住宅:又称西式平房或小平房，也称花园别墅，一般是独栋平房或两三层的小楼，带花园草坪和车库。建筑密度很低，内部生活功能齐全，装修豪华，变化多。房屋的水、电、暖气供应一应俱全，室外道路、通讯、购物、绿化也有很高的标准。一般都是高收入者购买。
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