前两天，小巴在网上看到一张商票的贴现利率图。
图中商票的承兑主体，既有“中字头”的国企央企，也有一众房企。
可以看到，央企国企的商票贴现率比较低，不到10%。而地产企业的贴现率总体偏高，像融创、阳光城、雅居乐等房企贴现率最高去到了36%，里面就华润置地还是“一股清流”。
这商票的贴现率高是啥意思呢？
简单理解，商票就是一种延期付款的工具，你没现金给人家结账的时候，就拿商票来代替，用自己的信用担保，商票到期就会兑付。
然后商票也可以流通转让，持有人可以拿去转给别人套现。
而视现金流为生命线的房地产企业，自然是开商票的惯手了，能拖半年是半年。
但是，商票的承兑完全是依赖于承兑方的信用，一旦承兑方经营出了什么问题，商票就冻过水，可能兑不了。
那么这种担忧体现在贴现价格的变动上，就是贴现率高。那些贴现率高达36%的商票，意味着持有商票的人，几乎是打6折都要把这烫手山芋给扔出去，原本价值100万的商票，只要你敢接手，给60多万就能买到，之后你就拿着这100万的票，去找开发商承兑。
之前还能高周转的时候，商票兑付没啥问题，还有人就喜欢趁打折的时候收购。但是现在房地产企业风声鹤唳，一些房企被爆出商票不能按时偿还，所以显然大家都在担心商票违约的事情。
像咱们之前说过的恒大，现在还在债务危机的泥潭当中扑腾，从去年开始恒大的商票贴现率就已经在20%以上，去年底到今年中更是飙到了35%以上。
现在网上还有那些持有三五十万商票的小供应商，在追讨兑付，也是不容易。
以往如鱼得水的房企资金链如此紧张，可见现在的楼市调控力度真不是虚的。
但最近，小巴又听到房产销售和鼓吹者们在亢奋，说调控要转向放松的事情。
比如：
说一些城市开始发布房价“限跌令”；
广州和佛山等地房贷利率下调；
还有央行货币政策委员会开例会，说要“维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益”，等等。
从房贷利率这个来看，像广州是中行和农行有下调，并不是总体趋势，工行、建行利率没有变化，交行还是升的。
而且，各银行偏向的也是一手房房贷，二手房贷款的额度依然紧张，或者直接暂停的。
而某些地方限跌、说要”维护房地产市场健康发展和消费者合法权益“，就等于放松调控吗？
首先，央行开会的时候，房住不炒、不把房地产作为短期刺激经济的手段这些观点依旧是没变的，而这个事情大家本不该再有什么异议或者说放松的幻想。
原因咱们之前已经说过很多，且不说什么暗藏金融风险和制造贫富差距，与共同富裕目标相违背的大原因了，就说现在很多年轻人只想躺平，更不愿意生娃，一个重要原因是对房价高攀不起，觉得奋斗也无望。
所以再像以往那样放松，让房价过快上涨可以说是不能容忍的。
热门城市的炒房风气骤冷，现在看来很关键的就是3个政策——
1、房地产集中管理制度，给银行贷款定了“两条红线”；
2、约束房企融资的“三道红线”；
3、热门地区的二手房交易参考指导价。
那么这3个政策现在有放松吗？
显然没有，即便现在一些房企已经风声鹤唳，违约事件频频出现。
而二手房指导价，更是不断在热门城市的热门地区铺开，像北京海淀和东莞，近期也出了二手房指导价的消息。
不过北京海淀这个倒还差点意思，只是行业内部自律倡议。东莞则是和深圳广州等热门城市一样的，由住建局发布的官方政策。
再考虑到现在另一些城市说要限跌，还有房贷偏向一手房贷款，说要维护房地产行业健康发展和消费者权益的事情，那么与其说是放松，不如说是比之前更精细化的调控和平衡，然后目的是为了“稳”。
什么叫更精细化调控？
比如，区分地区。
那些热门城市热门地区，还得打补丁，补漏洞。
就像深圳，节前就又发了个通知，说要加强商品房土地购置资金来源稽查，竞买企业得说明购地资金来源为自有资金，通过银行流水等资料来证明。
这么一来，就进一步限制了通过各种借贷融资款来炒房炒地的行为。
而反过来，那些非热门的，人口流出的，房价跌幅太大的二三四线城市，就得稳一稳大家的预期，限限跌。
就像张家口和这几天上了热搜的哈尔滨。
（张家口）
（哈尔滨）
再比如，分人群。
那些刚需购房的，首次购房的，年龄和收入匹配的，甚至多胎的，就在贷款额度和利率上有倾斜。不然一刀切的审核过严，有可能误伤刚需的，也不是长久之计。
而反过来，那些多套房的，超大面积的，或者二手房的交易，就更多会被压制。
也只有通过类似的更精细化的调控，因城施策，因人施策，才能做到像央行说的，更好维护房地产市场健康发展，维护住房消费者的权益。
