今年以来，经济下行压力持续加大，地产下行成为中国面临的重要风险之一。政策暖风频吹，自429政治局会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求……促进房地产市场平稳健康发展”后，中央和地方政府积极采取措施在房住不炒的基调下放松房地产调控，从放松融资、下调首付比例、放松限购限贷等方面支持房地产销售、缓解房企风险、恢复市场信心，促进房地产回暖带动经济发展和财政改善。
时已入夏，重点城市集中供地如火如荼，较一季度供地明显增加，然而土拍市场中房企拿地热情仍未完全恢复、仍偏谨慎。1-5月全国土地出让金（衡量土地成交金额，进入国库时间要延后）腰斩，31省份及重点城市土地出让金负增长；1-4月政府性基金预算收入中的国有土地使用权出让收入（衡量入库收入）同比为-29.8%。
当前土地市场低迷主要受到预期、需求、供给三方面影响：一是房地产市场风险暴露以及房价下行预期导致居民的观望态度浓厚，购房意愿不足；二是房企销售回款偏慢，加之融资紧张，拿地更偏谨慎；三是今年以来，全国疫情多地散发，土拍延期，供地节奏被打乱。房地产市场低迷对地方财政收入的冲击逐步显现，房地产相关税收及土地财政压力较大，地方综合财力下滑，财政紧平衡态势加剧。后续伴随调控政策边际放松、疫情逐步得到控制，下半年整体土地出让收入降幅可能收窄，但在区域分化加重的背景下，部分中西部地区土地财政下行压力可能进一步加大。
一、当前土地市场表现如何？
第一，全国土地市场维持低温运行，土地出让金腰斩。去年12月，中央政治局会议和中央经济工作会议定调，“支持商品房市场更好满足购房者的合理性住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，房地产政策迎来“政策底”。今年以来，多地对楼市政策进行松绑，但从政策效果来看，当前房地产市场形势依旧严峻，土地市场持续低迷。根据中指研究院土地成交数据，2022年1-5月全国土地出让金1.3万亿元，同比下降54.6%；成交土地平均溢价率为3.96%，处于2016年以来的较低水平。
第二，所有省份土地出让金均呈负增长，超半数省份土地出让金降幅超过50%。从规模上看，1-5月土地出让金超过千亿的省份有3个，浙江以2506亿元的规模遥遥领先，占全国的比重为19.3%，其次为江苏（1409亿元），再次为广东（1076亿元）；西藏尚未有土地成交，宁夏、黑龙江、青海土地出让金均在50亿元以内。从增速上看，1-5月31省份土地出让金同比增速均为负，其中，16个省土地出让金同比降幅超过50%。除西藏外，天津、重庆、黑龙江、吉林、辽宁、上海、青海土地出让金同比下滑幅度较大，分别为89.7%、85.8%、83.5%、80.7%、78.5%、76.1%和74.3%。
第三，262城土地出让金负增长、66城成交溢价率挂“零”。从同比增速看，除厦门、合肥、十堰等79城土地出让金较去年同期有所增长外，其余262城均为负增长。其中，固原、海尔滨、西宁等42城土地出让金较去年同期下降幅度超过80%；庆阳、温州、绍兴等104城下降幅度在50%-80%之间；揭阳、广元、赣州等116城下降幅度小于50%。成交溢价率整体降低，高溢价城市大幅减少、66城溢价率挂“0”。2022年1-5月成交溢价率超过20%的城市仅有11个，占比为3.9%，较2022年同期下降21.1个百分点。相对而言，底价“摘地”现象突出，1-5月66城土地成交溢价率为0，占比为24.9% ，较去年同期上升9.8个百分点。
二、土地市场为何持续低温？
2022年1-5月，受房地产市场下行及房企自身资金压力加大等因素，房企拿地偏谨慎，是土地市场降温的核心因素。同时，国内疫情多点散发也对土地交易活动产生一定的干扰，土地市场成交活力有所减弱。
一是地产销售尚未完成筑底，房企拿地“有心无力”。当前房地产市场低迷的主要原因在于居民购房意愿不足。居民收入增速放缓，预防性储蓄上升。购房贷款需要稳定的现金流作为还款保障，然而疫情以来居民收入增速与经济增速同步放缓，2022年全国居民人均可支配收入两年平均增长6.9%，低于2022年的8.9%。居民行为趋于避险化，平均消费倾向下降，预防性储蓄上升。2022年居民平均消费倾向回升至68.6%，但仍低于2022年的70.1%。相应地，居民的购房决策也会更加谨慎。此外，楼市价格下行预期和期房交付风险也使购房者保持观望态度。2022年1-4月商品房销售面积和销售额同比分别下降20.9%和29.5%，延续2022年7月以来的负增长态势。
