稳扎稳打，小步提升，中海地产(00688.HK)2020年的业绩依然具有中海的特点。
3月29日，中海地产披露的年报显示，2020年公司营业收入同比增长13.5%，至1857.9亿元。股东应占利润同比增长5.5%至439亿元；并且毛利率和净利润率分别录得30.05%和23.6%，虽然同比有小幅下滑，但在房地产行业仍处于较高水平。而过去10年大部分时间保持20%以上利润增幅的中海，也受到疫情影响，利润增幅降至个位数。
截至2020年末，中海地产资产负债率60.14%，净贷款率32.63%，手头现金1104.7亿元，是行业内为数不多的跻身“绿色档案”的房企。公司平均融资成本为3.8%，处于行业最低水平。
自2017年中海地产董事局主席严建国掌舵以来，中海地产加速迹象显著，拿地金额屡创新高。2020年，中海新增土地储备64宗，股权投资金额同比增长16.3%至1318.4亿元，对应新增价值约2741.7亿元，位列行业第三。加上上海建国东路、北京中新城、苏州太湖项目，中海地产股权购地金额达1447亿元，同比增长27.7%，实现了公司2020年1400亿元的购地股权预算目标。
其中，一二线城市属于中海地产大量库存的区域。报告期内，中海在包括港股在内的一线城市购地金额达435亿元，占比33.0%。公司新增土地投资的59.6%位于粤港澳、长三角、京津冀三大都市圈。
中海地产副总裁郭广辉在3月29日的业绩会上指出，2021年中海地产将继续积极进行土地投资，全年新增土地股权投资预算1650亿元，同比增长25.2%。
目前来看，中海近两年的加速成绩还没有体现在业绩上。随着市场结构的变化，公司将面临更加严峻的挑战。
严建国指出，房地产市场的竞争发展是一场长跑，下半场的竞争才刚刚开始。“分化”将是房地产下半年最重要的特征。
他所谓的“分化”具体会表现为:一是市场分化，下半年房地产，一二线城市和强三线城市将是主战场。二是企业分化，房地产企业“三条红线”金融监管政策和商业银行房地产贷款、个人住房贷款“两条红线”将阻断高杠杆房企的扩张路径，中小房企快速增量的通道将被关闭，优胜劣汰的行业整合将进一步加速。第三，投资分化，土地越来越稀缺，单个项目投资越来越多，财务健全、资金雄厚者机会更多；具有商业资产投资运营、城市更新、旧改等城市运营能力的企业机会更多。第四，管理差异化，行业进入向管理要效益的阶段，精细化、数字化管理能力强的企业才能在竞争中胜出。第五，产品差异化，好的产品，好的服务永远是赢得客户的关键。
在中海看来，三条红线、四档管理、集中供地的新规，对中海地产来说是更公平、更好的竞争机会。
“我们的资源和能力有效地匹配了‘五师’的趋势，具有比较优势，这是我们在不确定市场中致力于确定性增长的基石。”严建国还指出，集团还将利用公司金融资本优势，在分化的下半年积极寻找合适的同行业并购机会。
在2020年中期业绩会上，严建国不仅强调“我们的目标是百年基业”，还表示“住宅开发业务，控股商业物业、教育、养老、物流、供应链管理等创新业务，这三个行业，公司的目标是进入行业头部。”
在资源比例上，中海地产继续以90%的资源专注于基于“今天”的住宅开发，将7-8%的资源投入面向“明天”的成长型商业物业，将1-2%的资源投入为“后天”培育增长点的创新业务。
报告期内，中海地产商业资产管理实现收入44.0亿元。公司管理层提出，2025年业务将实现120亿元的营收目标。
