房地产调控从何时踏上历史舞台，至今已无人可知。房产调控与房地产发展早已形成了相互依赖的关系，二者之间，就像一对孪生兄妹一样，房价涨到哪里、哪里就必然出台调控，这已经成为人所共知的“共识性问题”。
自1998年商品房市场正式开启以来，大大小小的调控不断出现，但是被称之为“史上规模最大、最严厉”的调控，还要从2017年说起。
在2014年至2017年之间，多数城市刚刚经历了一场“棚改”的洗礼，从一线城市到二三线城市，房价普涨如同熊熊燃烧的烈火，经久不息。10月份，高层一锤定音，房住不炒正式横空出世，在房住不炒的主基调下，各大城市因城施策，调节楼市的方法如同“天女散花”一样多姿。
房地产调控手段中，最常见的莫过于“3限”，限购、限贷、限售。
- 限购的意思很简单，就是在本城市范围内设置一定的“购房资格”，只有那些满足这些买房资格的人方可购房，不然的话，拥有再多的钱也不具有买房资格；
- 限贷是指限制银行发放贷款，现阶段主要针对二套房以上的房产，其目的就是为了约束人们广泛利用金融杠杆来炒房；
- 限售是限制房子流动性的做法，与税费直接挂钩，现阶段主要表现为不满5年销售费用高，不满2年销售费用更高，在限售的门槛下，直接抬高了房地产的销售成本，让2年、5年内的房子难销售，进而抑制炒房。
进入2021年，楼市山雨欲来。
以深圳为开端，楼市出现了一波打新热，就连央媒经济日报、人民日报等纷纷撰文/转文批评炒房行为，指出应该出台多方位的调控举措抑制炒房。随后这波楼市热传递至中部城市，合肥、南京、成都等，小区抱团涨价、学区房飞涨成为了现阶段中部个别热点城市的代名词。就拿当下“房价网红城市”合F来说，2020年某小区均价为3.8万元，在3月份不到30天的时间里，房价提升到了4.2万元，直接上涨近4000元/平米。
房子流动性将被“锁死”？20城做出回应，多城亮相新规，2021年不要闭着眼买房了！
古语有云：要使其灭亡，必使其疯狂。开年之后，楼市一波热度高涨的情况下，多个城市调控力度再提升。据不完全统计，2021年以来，在短短2个多月的时间里，超过20个城市出台了类似的调控措施，例如杭州、广州、郑州、长乐、徐水、成都、厦门、惠州、扬州、常州、珠海、东莞、西安、济南、郑州、福州、青岛、启东、高碑店、白沟等，限售政策位列其中。
网上房产达人说，这些城市“限售”就像商量好了似的，步调非常一致，有的把房子锁死3年，有的城市锁定5年。其实，指闻君认为，与其说是步调一致，不是说是面对“房价过度上涨趋势”调控成为了大家的必然、一致性的选择。
央媒一锤定音，人民资讯在3月23日发表文章，然后被各大媒体纷纷转载《房住不炒仍是楼市基调！未来5年楼市调控会发生哪些变化？》指出，今后的房住不炒依然是调控的主基调，一方面要稳定房地产增量市场，另一方面要盘活房地产的存量市场，多渠道增加供应力度，确保供需匹配，同时要加大住房租赁和保障的力度，支持暂时买不起房子的人居住需求实现。
而这一系列意见的背后，其实都离不开“调控”这只大手，没有调控、在自发的市场机制下，以上所言很多将不可能实现。
可以说，2021年的房地产已经发生了与2020年之前截然不同的新变化，多数城市把调控作为了对待楼市的基本手段，就拿限购这一条来说，多个城市直接言明“以前补缴社保的可以视为缴纳社保了，具备买房资格。但是从2021年开始，补缴社保将不具备买房资格。”
虽然短短的4句话，但对市场的影响力度却非常大，或直接切断20%-40%有买房打算人的购房念头。
2021年起，真不要乱买房了。至少有3点需要注意：
1、调控之下，房价因城市而异。社科院在《住房报告2021》就直言说到，未来房价会因为城市不同而涨跌不同，一线城市和核心热点城市的房价涨幅或超预期，但是部分三四线城市的房价或有进一步衰落的空间，特别是在失去了棚改等政策兜底的情况下，房价下滑或更严重。
2019年，楼市提出了“收缩型城市”的基本概念，有经济学家统计显示，我国现在有超过180个收缩型城市，这些城市的产业结构单一、产业后劲不足，就业岗位缺乏、资源匮乏，所以人口净流出严重，房价自然出现下滑。买房时，收缩型城市尽量避开。
2、闭着眼买房，亏损的概率很大。咱们举个例子：在一般二线城市，房价涨幅能达到5%-6%已经属于不错的水平了，看似不错的收益率，实际上并没有为财富带来增值，中泰证券首席经济学家李迅雷就直言，现阶段资金成本直接达到5%，还有房产折旧费4%，也就是房子啥也不做的情况下，成本就达到9%，言外之意是，如果年增幅不足9%的话，就是损失的。
3、在调控加持下，学区房的优势也开始稀释。上海等城市新规定，优质学区房的招生名额进行强制分配，这就意味着今后孩子们不管在哪所小学就读，只要成绩优异，都可以具备上优质初中的资格，凭的是孩子们的学成绩，而不是“买了学区房就必定上这所学校”。在多校划片新规下，学区房被进一步边缘化。
