惠州的房价未来怎么看（深圳人口还会持续流入吗）

由于深圳经济发展良好，过去十年平均每年深圳流入人口70万人，未来几年深圳人口还会持续流入，但由于深圳提高了入户门槛，经济发展也不可能像过去十年发展这么快，2020年深圳常住人口1756万，按照深圳2021年～2035年规划，到2035年将深圳常住人口控制在1900万，就是说，在未来15年内常住人口增长144万，平均每年大约增长近10万人。

要将过去十年每年增长70万人，降到未来平均每年增长10万人，这个难度太大了，就是降到平均每年20万人难度也是难以想象的。惠州过去十年，平均每年增长人口近14.5万人，由于惠州最近几年才开始真正启动大建设、高投入，各方面都在蓬勃发展，正是急需用人的时候，未来十年，其人口还会保持平均每年增长10万以上。

由于未来深圳与惠州人口流入的叠加效应，及惠州本土改善性等刚需的大量出现，惠州未来十年，每年新房的刚需量应该会保持在10万套以上。如果考虑惠深交通的不断完善，邻深的大亚湾住宅土地的逐渐枯竭，其房价也会逐渐上涨，全市上涨幅度大约在4～6%左右，特别是在邻深地区，这也是房地产平稳健康发展所需要的。只有一种情况的出现才可能使上涨幅度小于上述数字：政府大幅度地降地价、税收及各种费用，这个可能性不是没有，但不大。前几年我对过去几年惠州房价的走势的预测，都得到了很好的验证，大家可以查看有关帖子。

这只是凭经验、直觉及一些数据得出来的定性结论。当然可以依靠更多的数据，建立相应的数学模型，从而得出更细致的结论，但这要花费大量时间。