一户商家在对租赁商铺经营一段时间后，如果经营不善，通常会考虑将承租的商铺转让或转租。承租一个商铺时一定要搞清楚商铺的真正产权人是谁，如果现在的经营者不是产权人，那么就涉及转租或转让的问题。在商铺租赁中，转租和转让的现象十分普遍。
转租，就是指第一租赁人在租赁期间将房子转租给第三人，但在转租时经过了房东的同意，而第一租赁人与第三人之间也有租赁合同。
转让，就是指第一租赁人突然不做了，将店面转给第三人，第三人在缴纳一定转让金后仍然在原址开设便利店。
不管是用什么方式租赁的店铺，现租户与上一位租户都有“转让费”的关系。即上一位租户在租赁商铺时在店铺的装修上投入了资金，在转让时要求新租赁的租户给予一定金额作为补偿。就算是没怎么装修或是根本没装修，上一位租户仍可以向新租户要求给予转让费。只要双方协商一致，索要转让费并非违法行为。
小提示：在租赁店铺之前，一定要查清楚房子的产权人！.2.1 巧妙盘店促开张
李某如今已经拥有了四五家便利店。当初他白手起家之时，看到天津市区某路的十字路口旁有一家50平方米左右的便利店要转租，李某当机立断想要盘下这家便利店。
但原先的店主提出转让费3万元，一分钱都不能少，而李某也没有那么多钱。因此李某就想了一个法子：让原来的店主帮忙经营便利店三个月，他每个月给店主3000元工资，如果便利店真能赚钱就选择租赁下这家便利店，不赚钱的话就算了。
原店主非常开心，居然有人不要店还给他发工资，简直就是天上掉了馅饼，于是就赞同了李某的建议。
随后李某运作便利店，并以生鲜半成品和速食品进行推广，店内人气很旺，三个月后他净赚了3万元，正好可以付转让费。
根据上面的案例，李某的运营模式实际上就相当于变相贷款，每月3000元就是贷款利息，他利用便利店亏损、老板着急想要盘出去的心理，用额外的小利息让老板有了“每个月都有钱拿”的想法，从而获得合作机会。而且对李某来说试营时间又给了自己一个“船小易掉头”的缓冲期，如果便利店在自己接手后仍然没有起色，说明这家店也许就是一个“死铺”。
2.2.2 店面租赁谈判技巧
店铺的租赁费用应该是开店人最为关心的一点，具体费用全靠双方的相互协商，因此谈判租赁费用就显得尤为重要。
砍价是有技巧的，首先看商铺,你要觉得能赚钱。然后询问房东租赁的房子能开什么店，对开店人有什么要求,最后才是房租的问题。
在与房东进行价格谈判的时候，言语中应该带有善意，在了解店铺的整体情况后再进行合理的砍价。在租房谈判的过程中，力求双方都能获得利益。谈判砍价只有一个技巧，就是维持一个张力平衡，在你想要租的商铺和房租之间做出平衡。
小贴士：不要一味追求价低，正如人们常说的那样，“天下没有免费的午餐”，如果一味砍价，最后协商失败，可能反而得不偿失。
2.2.3 签订店面租赁合同需谨慎
店铺租赁合同涉及多方面的利益，金额通常较大，签订时要谨慎，最好请专业人士把关，以免合同履行过程中出现纠纷甚至引起诉讼。下面分别介绍合同签订前后应注意的一些问题。
1. 调查商铺的产权
承租商铺之前，要去该店铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认下面三个重要的信息。
（1）租赁的房屋必须确保是店铺类型的，不然后患无穷。
（2）在签署合同时确认对方必须是房东或者是二房东。
（3）确保房屋没有存在过店铺租赁登记信息，否则会导致承租人无法更新店铺租赁登记信息和办理便利店营业执照。如果自己无法查清楚的话，可以委托律师到相关部门进行调查。
2. 免租装修期
在签订租赁协议时一般会注明在装修期间免收房租，因为在签完合同之后不可能马上就开张营业，必定要先进行装修，这时，出租人一般会同意不收取承租人在装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期的起止时间，免除在此期间的租赁费用。
3. 营业执照
开设便利店租赁房子最重要的就是要取得合法的营业执照。在和房东签署店面租赁合同的时候，需要根据营业执照的需求来进行，主要涉及以下4个方面。
（1）上个店家有没有将登记信息清除，如未清除会导致无法更新登记信息，从而使营业执照无法办理。
（2）如果上个店家已经办理了营业执照但还没有将登记信息清除，这也会导致营业执照无法办理。
（3）房东没有告知房子不是商业房，从而无法办理营业执照。
（4）许多便利店在营业时会涉及餐饮，这需要经过各个部门的检查考核通过，在取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照。
4. 装修的处置
在商铺租赁后，装修设计通常会用掉大量资金。为了保证店铺装修的正常进行，在合同中应当注意以下三个问题。
（1）在签订合同时应标明房东对店铺的装修持同意意见，特别是房东对改建、新搭建项目的意见，要约定清楚。
（2）解除合同的违约责任，在装修之前应与房东协商一致，如果违约应做何等赔偿，以降低自己所遭受的损失。（3）注明在租赁期到期之后，装修的设备应当如何处理。
5. 水电等管线改造
因为租赁的是商铺，会对水电和宽带网络有所需求，然而这些资源又会受到各种原因的影响，因此在租赁之前应去实地考察是否满足自己便利店的需求，然后在合同中明确约定相关内容，并约定若是无法满足，自己有权利解除合同。
6. 租赁登记
租赁合同要经过登记认证，登记认证主要是为了保证以下利益。合同是否登记并不影响其法律效力。即使没有办理备案登记，合同依旧会满足条件生效且具有法律效力。但是，经过登记的合同相对更有保障，比如，房东将商铺同时租给两个人，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，法律就会强制要求房东将店铺租赁给办理过租赁合同登记的人，而且房东还要承担违约责任。
因此，建议商家在租赁之后尽快去地产交易中心办理租赁合同登记备案。因为，一般情况下办理营业执照，工商局都会要求将租赁合同进行备案登记。7. 转租问题
在租赁店铺时经常会遇到二房东转租的情况。遇转租时，需要注意以下问题。
（1）转租时必须经过房东的同意。
（2）一般情况下原先租赁的商家会向新租赁的商家索要一笔补偿费用，但这并不是法律要求的，具体金额也要通过协商之后确定。
刘某在某校区附近租了一家商铺做餐馆，生意如火如荼。但好景不长，几个月之后就有住户因为油烟问题向环保部门反映。环保部门上门调查之后要求刘某重新设置排烟管道。刘某很生气：房东明明知道没有排烟管道，却还是把商铺租给她当餐馆，让她白白多花掉5万元装修排烟管道。
声明：如若本站内容侵犯了原著者的合法权益，可联系我们进行处理。
