这是“铁娘子”宋广菊完整任期里的最后一份财报。
作为头部房企里极为少见的女性掌门人，宋广菊在任期内提出了“重回前三”的口号。但在持续数年为了规模冲刺后，保利依旧与设定的目标失之交臂。
尽管在她任内，保利规模和收入稳步增长，债务管控在冲刺规模的过程中没有走形，但与保利置业的整合未完待续，老生常谈的“回三”迟迟难兑现，增收不增利的现象还将延续。
此外，临退休前调整的布局战略，下沉市场到底适不适合保利发展，也仍是未知数。
一面是被要求的规模目标，另一面是增收不增利的现状，保利看似继承了宋广菊的遗憾和包袱。
新开工面积同比减少 或在刻意控节奏
2021年上半年，保利发展的位置从行业第四落到了第五，这是保利发展首次在上半年时就错失行业前四宝座。
财报数据显示，上半年保利发展实现签约金额2851.85亿元，同比增长27.01%；实现签约面积1671.29万平方米，同比增长12.00%。这个增速其实不算低，在TOP5房企里能排到第二，但偏偏输给了融创中国——相比2020年上半年，保利发展的位置掉落到第五名。
从数额差距来看，前四名的合同销售金额都已经突破3200亿元，而保利还在2800亿的区间徘徊。
保利并非没有规模野心。据保利内部人士透露，在年初的内部议会上，管理层提出了内部要冲8000亿的年度目标。这一目标数值，是大大超过融创，且微微超越万科的。
且从这两年的投资力度来看，保利甚至可以说略微有些激进。
2020年全年，保利全年新增投资额2353亿元，同比增长了51%。新增容积率面积3186万平方米，新增面积比签约面积，达到了0.93。全年累计新增货值5098亿元，行业排名第一。
而今年上半年，保利新增土储建面已经占到期内签约面积的99%，几乎是在进行一比一地补货。
在观点指数《1-6月房地产企业新增土地储备报告》中，保利的新增全口径土地储备位列行业第二；此外，新增权益土储与新增货值方面则分别位列行业第三和第二。
不过，保利的销售转化速度却没有赶上投资增速，有业内人士分析，保利这种行为更多像是在刻意控制节奏。
去年上半年，保利的新开工面积是2866万平方米，竣工面积是1213万平方米。而今年上半年，这两个数字分别是2781.33万平方米和1415.49万平方米。
可以看到，保利前六月的新开工面积同比减少了3%，2020年上半年是受疫情影响最严重的时期，一季度各大房企全国范围内几乎全面停工，保利自然也受到相应影响。如果和2019年同期相比，这个降幅继续扩大到3.9%。
尽管今年上半年全国房屋新开工面积同比仅增长3.8%，新开工确实增长乏力，但保利不增反减的开发节奏，确有蹊跷。
探究保利刻意放缓开发速度的原因，某机构分析师认为主要有三方面：一方面源于今年网签、放款、预售各个方面都在收紧、变慢，开工后现金回来的速度变慢了，所以企业开工意愿不强；其次，企业货值不少，不用那么着急开工，基本上准备的货60%去化就能完成目标；另外，今年上半年地价还是不便宜，开工卖了可能还不如多囤一会再卖。
从存货周转率看，保利发展上半年的数值，已经从2019年的0.29，降到了0.17。在市场变幻面前，保利年初8000亿目标的节奏，明显在变放缓了。
下沉城市线 毛利率还将走低
另一个明显生变的方向，在于保利发展的布局战线。
根据财报，上半年里，保利发展把投资重点放在了低能级城市。新增资源中一、二线城市金额占比为69%，同比下降14个百分点。其中，在集中供地的22个热点城市，保利的减重趋势更明显——拿地建面约527万平米，同比下降了21%，占总新增土储的比重同比下降了20个百分点至34%。而三四线城市的新增容积率面积同比增长了113.7%，占比达到47.9%，增幅有19.9个百分点。
这也导致，上半年保利发展的拓展楼面地价为5833元/平方米，同比去年的8328元/平方米，楼面价下降了30%。
在一二线城市房贷放缓、预售条件收紧之类的高频调控背景里，适当下沉的拿地策略，确实可以避开多变政策，更可控地有效去化。
但另一方面，可能也将导致保利毛利率进一步下滑。
2021上半年，保利的毛利率为32.45%，同比减少3.42个百分点，净利率和归母净利率则分别同比下降1.75和2.29个百分点至16.34%和11.45%。且保利在年报中坦言，未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。
利润水平走低，除了有行业趋势因素，也因为上半年里，保利的成本确实走高了。
由于市场去化压力加大，保利年内的销售费用支出整体多出了31.3%。其中，销售代理费同比增加了45.6%，销售现场费用同比增加了104.6%，宣传活动费同比增长了67.7%。
此外，如果分地区来看，上半年营收毛利率最低的地区，是安徽、山东和浙江，最高的地区，是北京、海南和陕西。
把主力下沉到上半年市场成交表现慢热的三线城市，到底能给保利发展带来怎样的果实，仍是未知数。
半年发行过百亿公司债 有息负债年增幅贴近上限
因为拿地支出的增加，上半年里，保利发展的经营活动现金流出同比增长了43.9%，经营活动产生的现金流量净额为负数。
2021年以来，监管部门在“三道红线”监管之外，还重点关注试点房企另外三个维度，其中有一项，就是“近三年的经营现金流不能有负”。
若触及这条线，则需要提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券，并对其信托融资、资管产品、海外融资等给予限制。
如果按年看，保利发展2018-2020年的经营现金流，都是正数。但如果按半年度看，已经连续两个中报都是负数。
对于保利发展来说，或许不存在偿债风险问题——截至报告期末，保利的净负债率58.7%，剔除预收账款的资产负债率67.6%，现金短债比2，均为三道红线内。且综合融资成本仅4.7%，财务优越感明显。
但这不代表它就没有融资发行需求了。上半年，保利的融资规模增加，应付债券比上年末增加了105.6亿元，增幅42.1%。期末筹资活动产生的现金流量净额429.6亿元，同比增加了106.40%。在手有息负债总额3512.9亿元，同比增长14.8%，贴近绿档企业年15%的有息负债增长率上限。
若经营现金流须为正的补丁严格执行，保利的信用债发行，也将受到影响。
“两翼业务”规模扩大 收并购标的增多
除了主业房地产销售，在任期里，宋广菊还确立了“一主两翼”的业务板块布局。
随着2019年12月时保利物业成功登陆港股资本市场，“两翼业务”的规模增速扩大——2021上半年保利主营业务其他收入98.70亿元，同比增长57.5%，增速大幅增长44个百分点。
其中，保利物业2021上半年末合同面积达到6.22亿平方米，在管面积达到4.28亿平方米，较期初分别增长9.7%和12.6%，规模扩张稳定增长。
保利商业在报告期内完成新签约购物中心7个，新开业3个。截至上半年末，已开业购物中心29个，分布于广州、上海、武汉等14个城市；开业面积193万平方米，在营项目出租率超80%。
保利酒店2021年上半年新签约项目4个。截至报告期末已开业酒店20个，客房数4873间。公寓业态完成以N+、瑜璟阁组成的品牌体系，报告期末在营项目40个，累计开业6120个房间。
但从保利物业的财报来看，“两翼业务”的利润率，亦不甚理想——截至6月30日，保利物业的毛利率20%，同比减少0.4个百分点；净利率9.8%，同比减少1.6个百分点。
在收并购市场获取物廉价美的资源，是“一主两翼”的通用谋路。尤其眼下，“三道红线”把过往行业最活跃的一批“白武士”给限制住了。
按照融创中国董事会主席孙宏斌的说法：“目前基本不存在收并购市场”——“现在的收并购市场有一个特别大的问题，因为对每个企业都有负债总额的控制，现在有问题的公司都是有大量存量债的，如果并购之后公司的负债规模就超了”。
但对保利来说，却是利用“绿档”身份和央企优势的好时机。
在宋广菊任期的尾声，7月时，有消息传，保利发展正在与平安洽谈收购北大资产事宜。8月里，又有传言，保利发展或在和恒大展开联合开发的谈判。
这些事项，都有待刘平时代，即将全面改名为保利发展的保利地产，去一一解答了。
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